Digitale bouwtekeningen van nieuwe gebouwen – zogeheten BIM-modellen – zijn tegenwoordig zó geavanceerd en volgepropt met nuttige informatie, dat ze ook na de bouw nog prima te gebruiken zijn voor beheer en onderhoud. Eigenaren, projectontwikkelaars en Facility Managers zien kansen. “Het werken met BIM leidt tot structureel betere data tegen lagere kosten.”
BIM (Bouwwerk Informatie Model) is de hype voorbij. In de bouwwereld kan je er niet meer omheen. Toch is de term bij het grote publiek nog niet echt aangeslagen. En dat is vreemd, want BIM heeft het in zich om de vastgoedsector drastisch te veranderen.
BIM is een technisch verhaal, een verhaal over software. Maar ook staat BIM voor een andere manier van werken in de bouw: veel meer samenwerken, tegelijkertijd dingen doen in plaats van dat iedere opdrachtnemer op de bouw vanuit zijn eigen eilandje werkt, volgens zijn eigen planning.
BIM houdt in dat een gebouw, voordat het fysiek uit de grond wordt gestampt, eerst volledig wordt opgebouwd in de computer. De architect doet de vormgeving, de bouwer de muren, het dak en alle andere bouwkundige elementen en de installateur legt de leidingen. Allemaal digitaal en allemaal in hetzelfde model. Pas als iedereen tevreden is, kan de echte bouw beginnen. En dat is dan nog een fluitje van een cent. Alle mogelijke problemen zijn immers al tijdens de digitale bouw opgelost. Tegen veel lagere kosten.
Het hierboven geschetste rooskleurige beeld komt in de praktijk maar zelden voor. BIM is nog nieuw en er moet dus nog een heleboel met vallen en opstaan worden uitgevonden. Ondanks de kinderziektes, hebben sommige partijen al zo veel vertrouwen in BIM dat ze de volgende stap willen gaan zetten. Tijdens de bouw is zo’n BIM-model namelijk reuzehandig, maar zeker ook bij het beheer en onderhoud ná de bouw kan het zijn diensten bewijzen, is de overtuiging.
Hoe dat zit? Het opgeleverde BIM-model is zó rijk gevuld met informatie, dat je precies weet waar zich bijvoorbeeld de ventilatiepompen in het gebouw bevinden, hoeveel het er zijn, welk vermogen ze hebben, van welke leverancier én – misschien nog wel belangrijker – hoe lang de garantietermijnen zijn en wanneer ze voor het laatst gezien zijn door de onderhoudsmonteur. Daar kan een Facility Manager wat mee.
Dat BIM-modellen waarde hebben is inmiddels goed doorgedrongen bij gebouweigenaren, zo blijkt uit de ‘BIM Maturity Sectoranalyse 2014’ die de Universiteit Twente samen met inkooporganisatie Nevi en de Bouw Informatie Raad uitvoerde. Hieruit komt naar voren dat bouwbedrijven en installateurs BIM vooral zien als nuttig tijdens de bouw. Opdrachtgevers en gebouweigenaren daarentegen willen BIM-modellen vooral inzetten als instrument in de gebruiksfase. Dáár kan het BIM-model zich volgens hen echt uitbetalen.
Maar om zover te komen, moeten er in het voortraject van de bouw wel een aantal afspraken worden gemaakt. Over het eigendom van het BIM-model bijvoorbeeld. “Dit moet je vooraf contractueel vastleggen. Het is belangrijk dat opdrachtgevers het eigenaarschap van informatie borgen, zodat ze niet afhankelijk raken van opdrachtnemers”, stelt Maarten Georgius, BIM-deskundige bij Aedes, de koepelorganisatie voor woningcorporaties. Daar is Tom Smeulders, partner bij onderzoeks- en adviesbureau Stadsruim, het mee eens. “Als corporaties steeds aan moeten kloppen bij partijen die in het verleden het BIM-model van een bepaald woningcomplex hebben gemodelleerd of dat model hebben aangevuld, dan kan dat leiden tot zeer onprettige verassingen. Misschien wel het meest vervelend is wanneer de externe partij geld vraagt om opnieuw gebruik te kunnen maken van het model. Omdat daarbij dan per definitie sprake is van een monopoliepositie, is er geen reële prijsvorming.”
Ondanks het potentieel van BIM bij beheer en onderhoud, is het aantal projecten nog op de vingers van een hand te tellen. Zullen het er snel meer worden? Smeulders geeft toe dat BIM bij beheer en onderhoud ‘nog in de kinderschoenen staat’. “Maar”, zo stelt hij, “het waait niet over. Een aantal jaar terug werd dezelfde vraag gesteld voor de toepassing van BIM bij nieuwbouw. Inmiddels wordt er bijna geen woning meer ontwikkeld zonder dat er gebruik wordt gemaakt van BIM.”
Tekst: Tijdo van der Zee
Verschenen in Telegraaf-bijlage Facility Management mei 2015
Tijdo van der Zee 